在上海建设规划用地规模“负增长”的前提要求下，“城市更新”将成为上海城市可持续发展的主要方式。《上海市城市更新实施办法》将在今年5月正式实施。这标志着上海已经进入以存量开发为主的“内涵增长”时代。不同于过去城市建设中的“城市扩张”、“大拆大建”，“城市更新”指的是对城市内已建成区空间形态和功能进行改善。目前，上海已经建成的区域内还存在城市能级不高、活力不足、公共空间和服务设施仍有较大缺口、城市慢行系统便利化程度不高、城市风貌保护不够等问题。未来上海将从这些方面入手，遵循规划引领、公共优先、公众参与的原则，持续有机推进城市更新。根据《更新办法》，部分规划政策和土地政策将进行重大调整。规划政策中具体调整包括：在符合区域发展导向和国家规划土地法规要求的前提下，允许用地性质的兼容与转换，鼓励公共性设施合理复合集约设置；在地区整体空间对建筑高度不敏感的地区，允许高度适度提高，紧凑建设，以高度换开放空间；以为地区提供公共性设施或公共开放空间为前提，通过适当的建筑面积奖励，强化地区品质和公共服务水平；对于增加保护具有价值历史建筑的，将部分历史建筑的建筑面积不计入规定总量；此外，在特定条件下，部分地块的建筑密度、建筑退界和间距等可以按不低于现状水平控制。土地政策中，一是将创新土地开发方式，按照“存量补地价”的方式，支持现物业权利人依据规划重新取得建设用地使用权；二是沿用旧区改造出让金返还政策，对于城市更新中“存量补地价”的土地出让收入，在计提后返还区县专项用于城市更新工作。《更新办法》主要适用于上海中心城区内经认定的城市更新地区，旧区改造、工业用地转型、城中村改造等地区，仍将按照其他规定执行。