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中国房地产调控的目标应该改变
信息来源： 发布日期：2014-02-26 阅读次数：1089
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- à???tyle="line-height: 26pt; margin-top: 0pt; margin-bottom: 0pt" class="p0">各有关单位：
为了继续开拓我国电子产品的国际市场，促进我电子工业和对外贸易的发展，扩大电子领域国际间的交流与合作，中电公司将继续组织团参加2014年4月13日至16日在香港会议展览中心举行的香港春季电子产品展览会。现将有关事项通知如下：
一、展会介绍
【展会名称】香港春季电子产品展览会
【展会时间】2014年4月13日至4月16日
【展会地点】香港会议展览中心
香港春季电子产品展览会由香港贸易发展局主办，至今已举办了10届，是亚洲最具人气和权威的消费类电子展。2013年的香港春季电子展有来自21个国家和地区的2,665家厂商参展，到会参观总人数为60,372人，他们主要来自亚洲、欧美及南美、俄罗斯、印度等新兴市场。2013年我公司组织国内589家公司参展，同比增加8%；展出净面积达6,861平方米，同比增加4.2%。其中由我公司独家代理的“中国内地馆”（大会堂）在整个展会中更是备受瞩目,受到买家和参展商的热烈追捧。
设于1号馆的“品牌荟萃廊”，靠近会展中心主入口的买家登记处，使参展企业以更加积极的姿态和全新的面貌迎候来自国内外的买家，向他们展示引领时代潮流的产品和技术。2013年的参展企业共计381家，我公司共组织80家国内知名企业参与其中，展出净面积达1,665平方米，这些企业均获得了极佳的展贸效果。
与香港春展同期举办的“国际资讯科技博览(ICT EXPO)”将继续于香港会议展览中心展出。2013年共有来自10个国家和地区的603家企业参展，澳洲、加拿大、中国内地、印度、菲律宾及中国台湾地区在该展上设立了国家或地区馆，令该馆的国际气息更加浓厚。四天展会共有来自128个国家及地区的30,582位买家前来参观洽谈。
如贵司有意在2014年参加上述展会，请尽早报名。
二、相关介绍
（一） （第一次修订稿）
第一章 总 则
第一条 本协会的名称：宁波电子行业协会，英文名称:Ningbo Electronics Industry Association，英文缩写:NEIA。
第二条 本协会是由电子信息相关企（事）业单位自愿结成的地方行业性的非营利性的社会民间组织。
第三条 本协会的宗旨：遵守中华人民共和国宪法、法律、法规和国家政策，贯彻执行国家相关产业发展方针、政策，遵守社会道德风尚。坚持独立自主，协同创新；坚持实事求是，解放思想；坚持行业自律，维护成员单位合法权益；坚持承担社会责任，积极倡导“团结、创新、务实、奉献”的精神，促进宁波电子信息产业持续和谐发展。
第四条 本协会接受业务主管单位宁波市经济与信息化委员会和社团登记管理机关宁波市民政局的业务指导和监督管理。
第五条 本协会的住所设在宁波市。
第二章 业务范围
第六条 本协会业务范围
（一）在政府部门和企（事）业之间发挥桥梁纽带作用。积极向政府部门反映行业、会员诉求，协助政府部门搞好行业管理。
（二）开展行业调查研究。积极向政府部门提出行业发展和立法等方面建议，参与制修订行业发展规划的前期调研和中期评估。
（三）加强行业自律。围绕规范市场秩序，大力推进行业诚信建设，规范会员行为，协调会员关系，维护公平竞争的市场环境。
（四）协助政府部门推进品牌战略。做好商标、产品品牌的培育和管理，维护企业自主知识产权，鼓励和推荐企业参加先进企业的评选工作，提高企业的社会知名度，增强企业竞争力。
（五）制订有利于行业发展的行约行规。协调行业内部知识产权、资源利用、商品价格等事项；制止一切不正当竞争行为；协调会员之间、与非会员之间行业经营活动所产生的争议事项；协调本协会与其他行业协会或者其他组织相关事宜，代表本行业参与行业性集体谈判，提出涉及行业利益的意见和建议。
（六）履行好服务会员企业的宗旨。根据授权进行行业统计；掌握国内外行业发展动态，建立行业数据库，收集发布行业信息；搭建信息服务交流平台，建设网站，创办会刊，为会员提供国内外技术、标准、政策、市场等信息；开展技术、经济、管理、市场等咨询服务；组织人才、技术、管理、法规等培训工作。
（七）协助开拓国内外销售渠道，建立自主品牌。建设专业化市场服务网络；根据市场和行业发展需求，组织和举办国内外展览会，帮助会员企业开拓市场，提高市场占有率和行业影响力。
（八）积极为企业服务。协调和处理行业内部企业间纠纷和矛盾，听取会员单位的愿望与呼声，反映行业有关情况和问题，向政府经济部门提出意见和建议，帮助企业解决困难，维护行业整体权益，配合有关部门打击假冒伪劣产品和各种非法活动。积极开展国内外同行经济技术交流与合作，组织会员企业学习和考察，交流研讨等活动。
（九）主动参与协调对外贸易争端，积极组织会员企业做好反倾销、反补贴和保护措施的应诉等相关工作，维护正常的进出口经营秩序。
（十）主动承担政府部门职能转移或委托的各项有关工作。
(十一)其它有关业务。
第三章 会 员
第七条 本协会的会员分为：团体会员和个人会员。
第八条 申请加入本协会的会员，必须具备下列条件：
（一） 承认本章程，履行会员的权利与义务；
2014年，中国房地产市场上空的阴云逐渐浓厚。近日国内传闻某银行暂停地产夹层融资业务，供应链融资业务只做排名前十的企业，并对其他房地产贷款业务进行梳理。这一消息一度成为国内房地产股大跌的导火索。
从1998年以来，中国公众似乎逐步形成了房价只涨不跌的思维定势。与此相适应，中国政府的房地产调控也往往以严控价格上涨为政策目标（虽然许多地方政府实际上在助推房地产价格上涨）。不过，诸多迹象显示，未来几年中国的部分市场的房价下行风险，可能逐步取代房价上行的压力。如果不能捕捉到这种巨大变化，那么房价上涨段的火上浇油式的调控，就可能演化为房价下行段的落井下石式的调控。
在内部讨论中，房价下行风险加大主要由于如下原因：一是供求决定价格，目前房地产已隐约处于结构性供过于求的状态。2008年以来，房屋销售面积的增长从不足8亿平米上升至超过12亿平米，但同时房屋在建面积则从20亿平米上升至60亿平米。两者落差巨大。假定从现在到2020年，中国房地产的产销面积年均复合增长7%，这意味着到2020年，中国房屋在建面积将超过100亿平米，意味着未来7年需要实现1.08亿套商品住宅的销售。如果再考虑到3600万套保障房的供应，则未来7年，需要约4亿人迁居新房，需要2020年中国的城市化率超过75%。钟伟认为，这一目标几乎是难以实现的。目前个别城市出现的“鬼城”现象，可能会逐步蔓延。
二是有效需求增长放缓，目前房地产已明显遭遇需求不足的严重约束。虽然房子盖的多了，但迫切需要买房的人群却增长不旺。有多方面因素，首先是投资客逐步撤离楼市，现在的购房主力已转变为改善型和首次置业型的需求。改善型需求在卖旧买新时，受到非常大的政策制约，限购限贷政策和沉重的交易税费让改善型需求难以释放。首次置业者则受到支付能力的约束。从日美的经验看，居民储蓄率和房价高度相关。中国居民的储蓄率在上世纪90年代基本稳定，保持在20%－21%左右，到2009年升至25%，2010－2011年下降到23%。随着储蓄率下滑的还有年轻人群，从2009年至今，中国高考报名人数已连续四年下滑，储蓄率和进入婚育年龄的年轻人同步下滑，显示在2017年之后中国的首次置业群体在减少且购房支付能力更弱。部分原本勉强可达到购置商品房门槛的中低收入夹心层，则很可能通过政府提供的自住型商品房来满足。排队购房的疯狂时代已渐渐远去了。
三是中国利率市场化的进程，也使房屋不再是保存财富的不二选择。在以往快速的货币化和城市化进程中，买房养老成为盛行的法则。就中国整体而言，过去十年，货币余额增长了5.4倍，居民收入增长了3.2倍，房价则上涨了4倍。在此期间如果居民选择储蓄，在扣除通胀后，储蓄的实际收益为负数，购房则可跑赢通胀但仍跑不赢人民币的印刷速度。不过，利率市场化已扭转了上述格局。目前银行理财、信托等收益率均明显高于通胀，甚至快于房价的涨幅。使投资需求迅速撤离楼市。2010年至今，中国楼市的投资性需求对全部购房需求的占比，已从46%下降到12%，中国富裕群体开始多元化地配置其财富，而不是购房一条路。
钟伟认为，在上述背景下，中国中长期房地产调控政策的格局并不明朗，其中最为关键的是房地产税政策，十八届三中全会提出要加快房地产税的立法工作，并逐步择时推出。许多人对房地产税的推出可能导致的巨大冲击轻描淡写。事实上，中国全部商品房都建造在租用的国有土地上，房屋拥有者支付了50－70年的地租但并不拥有土地，如果房地合并征税，必然面临巨大的法律障碍。不仅如此，在持有环节征税，给已处于逐渐从结构性过剩隐约向整体过剩滑落过程的中国房地产而言，有可能是灭顶之灾。
钟伟认为，尽管许多人仍然存在房价永远只涨不跌的幻觉。甚至国家统计局的房价数据也仍然戏剧性地显示环比仍然上涨。但中国房地产市场已到了高位平台期。如果今后无视现状，继续放大供给并以行政手段严厉地限制合理需求，甚至贸然推出房地产税，那么泡沫破裂的风险很可能难以避免。对中国政府而言，中长期视角内，其防范房价下跌风险，远比严控房价上涨更为棘手和艰险。