上海自贸区挂牌成立后，原区内的产业结构面临很大的变化，连带规划与土地用途都将发生改变。日前，有报道援引自贸区管委会规划土地咨询处称，在自贸区内拿地或拥有土地使用权的企业或个人，可以申请将手中工业用地转变性质成为商办用地。不过需要通过相关部门的审批，并且补缴土地出让金。与此同时，自贸区内租赁园区物业的生产型企业也在不断寻求外迁。知情人士介绍，这些企业已收到业主通知，称目前正在承租的片区的土地要重新做规划，到期就不再续签了。这与此前业内传出的“上海自贸区内大部分土地性质为工业用地，土地性质转变不可避免”不无关系。数据显示，自贸区工业用地占约80%，而在自贸区设立后，如此大比重的工业用地显然与自贸区的规划存在冲突。为此，自贸区管委会提出将部分工业用地流转为商业用地，这种流转一旦实施，将引发自贸区土地的转让热潮，而区内原有的工业设施可能会迁徙至其他区域。分析人士也表示，自贸区目前工业地占比太高，住宅比率过低，商、办也相对不足。自贸区开发主体现在收储，是出于对土地出让实现最大值考虑。自贸区物流地产将会朝更高端、高周转转型，带来仓储物业升级改造和租金飙升。值得一提的是，自贸区土地性质的变化将带来两个方向的改变，首先是园区内产业结构的变化，由工业更多向服务业转型——这是上海自贸区作为保税区升级版的应有之义，实现由二产向三产的转变；另一方面，对于周边地区而言，自贸区的产业外迁也将创造承接产业转移的机会，周边地区需要提早做好准备，迎接上海自贸区的外溢效应。